V Príprave!!! – Výpočet maximálnych limitov pre obstaranie nájomných bytov

Nájomné byty vo vlastníctve obcí a miest nie sú len benefitom pre rozvoj mladých rodín či moderným bývaním pre starších spoluobčanov, ale je to najmä vizitka samotnej obce, že myslí na svojich občanov a vytvára pre nich zmysluplný domov.

Pred obstaraním nájomných bytov je dobré si určiť, pre koho tieto byty majú byť a pre koho sú určené. Akým spôsobom ich obstarať, a to výstavbou nových bytov v bytovom dome na pozemku, ktorý obec vlastní, prípadne vie získať. Nadstavbou, prístavbou alebo stavebnou úpravou existujúcej budovy, ktorú obec vlastní prípadne prestavbou nebytovej budovy na nájomné byty. Pre všetky tieto spôsoby obstarania existuje postup, ako aj pre kúpu nájomných bytov na základe kúpnej zmluvy už skolaudovaných bytov, alebo na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Všeobecné podmienky pre nájomné byty u žiadateľa obec, mesto samosprávny kraj – aký objekt je možné obstarávať

• Obec, mestská časť v hlavnom meste SR v Bratislave a v Košiciach alebo VÚC obstaráva nájomný byt na svojom území
• Musí dodržať limitovanú priemernú podlahovú plochu bytu (pri spolufinancovaní aj s dotáciou z MD SR)

• Bežný štandard – priemerná podlahová plocha bytu:    60 m²
• Nižší štandard – priemerná podlahová plocha bytu:      55 m²
  Všetky byty nižšieho štandardu spĺňajú základné hygienické a bezpečnostné požiadavky, ale plošná výmera a vybavenie bytu sú odlišné od bežného štandardu.
• Maximálna podlahová plocha nájomného bytu bežného štandardu v bytovom dome nesmie prevýšiť 80 m², v rodinnom dome 120 m² a nižšieho štandardu 60m².

Pre stanovenie presnej podlahovej plochy pre výpočet podlahovej plochy je vyhotovená metodická príručka pre výpočet podlahovej plochy bytu

https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/dotacie/metodicka-prirucka-pre-vypocet-podlahovej-plochy-bytu-na-ucely-obstarania-najomnych-bytov-podla-zakona-c-443-2010-z-z

• Obstarávané nájomné byty musia spĺňať požiadavky energetickej hospodárnosti, ktoré sú ustanovené v zákone č. 555/2005 Z. z. a v technickej norme STN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov.

Požadovaná energetická hospodárnosť nových a obnovovaných budov, definovaná hodnotou globálneho ukazovateľa – primárna energia pre budovy, ktorých žiadosť o vydanie stavebného povolenia bola podaná:

– od 1.1.2016 – ultranízkoenergetická úroveň, horná hranica energetickej triedy A1,

– od 1.1.2019 pre budovy verejnej správy a od 1.1.2021 pre všetky budovy – energetická úroveň budov s takmer nulovou potrebou energie, horná hranica energetickej triedy A0.

Súčasťou dokladov ku kolaudačnému konaniu stavby musí byť aj energetický certifikát budovy. Povinnosť zabezpečiť energetický certifikát vyplýva pre stavebníka z ustanovenia § 5 ods. 2 písm. c) zákona č. 555/2005 Z. z. pri dokončení novej budovy alebo významnej obnovy existujúcej budovy. Energetickou certifikáciou sa budova zatrieďuje do energetickej triedy. Pri žiadosti o úver, ktorej predmetom je obstaranie nájomného bytu formou výstavby alebo stavebnej úpravy, sa splnenie požiadaviek na energetickú hospodárnosť budovy v prvom kroku preukazuje projektovým energetickým hodnotením podľa § 4a ods. 2 zákona č. 555/2005 Z. z., ktorého rozsah je zadefinovaný v prílohe č. 1 vyhlášky MDVRR SR č. 364/2012 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z. z. Po vydaní kolaudačného rozhodnutia sa splnenie požiadaviek na energetickú hospodárnosť budov potvrdí energetickým certifikátom budovy.

Výstavbou, prístavbou, nadstavbou alebo stavebnou úpravou nájomného bytu

Obstarávacími nákladmi stanovené v zmluve o dielo sú všetky skutočne vynaložené náklady na uskutočnenie stavby vrátane dane z pridanej hodnoty (DPH), ktoré sa preukazujú rozpočtom stavby a zmluvou o dodávke stavebných prác, ktorej súčasťou je rozpočet stavby vypracovaný zhotoviteľom. Do obstarávacích nákladov musia byť zahrnuté aj náklady na vypracovanie projektovej dokumentácie vrátane dane preukázané zmluvou o dodávke projektových prác. Oprávnené obstarávacie náklady sa týkajú vyslovene nájomných bytov a ich podielu na spoločných častiach a zariadeniach, v prípade polyfunkčného domu obstarávacie náklady za nebytové priestory hradí žiadateľ z vlastných zdrojov.

Kúpou alebo kúpou na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nájomného bytu

Obstarávacím nákladom je cena dohodnutá v kúpnej zmluve alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve vrátane dane z pridanej hodnoty (DPH), ktorá sa preukazuje kúpnou zmluvou alebo zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, pričom sa predkladajú všetky kúpne zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktoré súvisia s obstaraním nájomného bytu. Zmluva musí obsahovať samostatne cenu vrátane dane jednotlivých bytov s podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, cenu technickej vybavenosti, prípadne cenu pozemku.

Do obstarávacích nákladov na obstaranie nájomného bytu nižšieho štandardu je možné zahrnúť aj náklady na obstaranie nebytového priestoru, ak tento nebytový priestor je stavebnou súčasťou bytovej budovy, v ktorej sa obstaráva minimálne šesť nájomných bytov nižšieho štandardu a zároveň tento nebytový priestor svojím stavebno-technickým usporiadaním a vybavením zabezpečuje špecifické potreby, ktoré súvisia s prenájmom podporených nájomných bytov, a to najmä poskytovanie sociálnych služieb, služieb ochrany objektu alebo ďalších služieb súvisiacich s poskytovaním bývania.

V súlade s platnou legislatívou možno poskytnúť žiadateľovi úver na obstaranie nájomného bytu aj s úrokovou sadzbou vo výške 0 %, ak sa obstaráva nájomný byt v najmenej rozvinutých okresoch.

Úver je možné predčasne splatiť až po uplynutí 30 rokov od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia alebo kolaudačného osvedčenia k nájomnému bytu.

Ak obstaranie nájomného bytu podmieňuje aj obstaranie technickej vybavenosti, súčasťou žiadosti na obstaranie nájomného bytu je aj žiadosť na obstaranie technickej vybavenosti. Splnenie povinnosti sa nevyžaduje, ak žiadateľ vyhlási, že si prislúchajúcu technickú vybavenosť zabezpečí bez podpory podľa zákona o ŠFRB.

Ak obstaranie nájomného bytu podmieňuje aj kúpa pozemku, súčasťou žiadosti na obstaranie nájomného bytu je aj žiadosť na kúpu pozemku. Splnenie povinnosti sa nevyžaduje, ak žiadateľ vyhlási, že kúpu pozemku zabezpečí bez podpory podľa zákona o ŠFRB.

Predkladajú sa dve samostatné žiadosti o poskytnutie dotácie z Ministerstva dopravy SR a poskytnutie podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania

Financovanie je určené pre nájomné byty ktoré žiadateľ obstaráva :

• Výstavbou nájomného bytu v bytovom dome, polyfunkčnom dome, alebo v rodinnom dome,

výstavbou nájomného bytu získaného nadstavbou alebo prístavbou bytovej budovy, alebo nadstavbou alebo prístavbou nebytovej budovy, ak vznikne bytový dom, rodinný dom, alebo polyfunkčný dom,

stavebnou úpravou budovy, ak po vykonaní stavebnej úpravy vznikne byt v bytovom dome alebo, v polyfunkčnom dome,

stavebnou úpravou nájomného bytu v budove, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou, alebo sa nachádza v lokalitách zapísaných v Zozname svetového dedičstva UNESCO,

stavebnou úpravou nájomného bytu v bytovom dome, ktorý žiadateľ nadobudol prevodom vlastníctva nehnuteľného majetku štátu v správe Ministerstva obrany SR (vojenské byty) na základe darovacej zmluvy.

• Kúpou nájomného bytu v bytovom dome, polyfunkčnom dome alebo v rodinnom dome, aj na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
• Všeobecné podmienky žiadateľa pre získanie dotácie z Ministerstva dopravy SR
• žiadateľ preukáže, že má zabezpečené zdroje vo výške rozdielu medzi obstarávacími nákladmi a vypočítanou dotáciou (napr. žiadosťou o úver zo ŠFRB),
• žiadateľ spĺňa podmienky ustanovené v § 8a ods. 4 zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov,
• priemerná podlahová plocha nájomných bytov pri bežnom štandarde nepresiahne 60 m2 a pri nižšom štandarde nepresiahne 55 m2,
• maximálna plocha bytu je 80 m2 pri bežnom štandarde a 60 m2 pri byte nižšieho štandardu,
• podlahovú plochu bytu je možné zvýšiť najviac o 10 % v prípade, ak ide o byt stavebne určený pre bývanie osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, alebo ak ide o byt, ktorý je národnou kultúrnou pamiatkou, alebo sa nachádza v lokalitách zapísaných v Zozname svetového dedičstva UNESCO,
• obstarávací náklad na 1 m² podlahovej plochy nájomného bytu neprevyšuje výšku ustanovenú ministerstvom,
• dotáciu na obstaranie toho istého nájomného bytu je možné poskytnúť iba raz,
• v rodinnom dome sa nachádzajú najmenej dva byty,
• od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia neuplynuli viac ako tri roky v prípade obstarania nájomného bytu kúpou,
• všetky technické zariadenia budovy (rozvod plynu, elektriny, kanalizácie, vody a tepla, kotolňa, výmenníková stanica a výťah) boli vymenené najviac desať rokov pred podaním žiadosti, alebo budú vymenené počas realizácie stavebných úprav v prípade stavebnej úpravy, alebo kúpy bytu získaného prestavbou nebytovej budovy alebo ostatných budov na bývanie (okrem stavebných úprav bytu v bytovom dome, ktorý je národnou kultúrnou pamiatkou),
• nájomný byt obstarávaný kúpou, ktorý predávajúci získal stavebnými úpravami ostatných budov na bývanie alebo nebytového priestoru, spĺňa minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť budov pre novú budovu,
• stavba, v ktorej sa obstaráva nájomný byt stavebnými úpravami budovy alebo tzv. vojenských bytov, spĺňa minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť budov pre novú budovu (okrem stavebných úprav bytu v bytovom dome, ktorý je národnou kultúrnou pamiatkou).
• Minimálne 15 % bytov z celkového počtu obstarávaných nájomných bytov v bytovej budove alebo v nebytovej budove, ktorá má zriadený výťah, je navrhnutých univerzálne z hľadiska stavebných konštrukcií a to tak, aby ich mohli využívať osoby so zdravotným postihnutím bez dodatočných úprav týchto konštrukcií (platí od 1. januára 2024).
• Nájomný charakter bytov musí byť zachovaný počas celej životnosti bytovej budovy.

Podiel dotácie na obstaranie nájomných bytov

Na obstaranie nájomného bytu je možné štandardne poskytnúť dotáciu v rozpätí od 35 % do 75% obstarávacích nákladov stavby v závislosti

od veľkosti priemernej podlahovej plochy bytov v budove a

• 80 % obstarávacích nákladov stavby je možné poskytnúť na obstaranie bytu, najviac však 86 850 eur na nájomný byt, získavaný v bytovom dome, ktorý je kultúrnou pamiatkou.

Byty bežného štandardu: ak je priemerná podlahová plocha nájomných bytov do 52m2 je podiel dotácie 40% a úveru 60%,

od 52 m² do 60m² je podiel dotácie 35% a úveru 65%,

Byty nižšieho štandardu: ak je priemerná podlahová plocha nájomných bytov do 55m² je podiel dotácie 75% a úveru 25%,

Podiel dotácie môže byť

• znížený o 5 %, ak celková podlahová plocha bytov je menej ako 75 % z celkovej plochy budovy na bývanie,
• zvýšený o 10 %, ak sa obstaráva nájomný byt v najmenej rozvinutom okrese (v zmysle zákona č. 336/2015 Z. z. o podpore najmenej rozvinutých okresov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov),
• zvýšený o 10 %, ak sa obstaráva štartovací byt a neuplatňuje sa zvýšenie pre obstarávanie nájomného bytu v najmenej rozvinutom okrese,
• zvýšený o 5 %, ak zhotoviteľom nájomného bytu je registrovaný sociálny podnik (podľa § 5 ods. 2 zákona č. 112/2018 Z. z. o sociálnej ekonomike a sociálnych podnikoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov).

 Oprávnenou osobou pre bývanie je

1. a) osoba, ktorej mesačný príjem spolu s mesačným príjmom ostatných osôb žijúcich v byte je do 3-násobku životného minima,
2. b) osoba, ktorej mesačný príjem spolu s mesačným príjmom ostatných osôb žijúcich v byte je do 5-násobku životného minima, ak

– osoba žijúca v byte je osoba s ťažkým zdravotným postihnutím,

– ide o osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom,

– aspoň jedna z osôb žijúcich v byte zabezpečuje zdravotnícku starostlivosť, sociálne a ďalšie služby vo verejnom záujme, vzdelávanie, kultúru alebo ochranu pre obyvateľov obce,

1. c) osoba, ktorá žije v byte sama a ktorej mesačný príjem je najviac vo výške štvornásobku životného minima, d) osoba, ktorá nepresiahla vek 30 rokov a

– ktorej sa skončilo poskytovanie starostlivosti v zariadení na základe rozhodnutia súdu o neodkladnom opatrení, výchovnom opatrení alebo ústavnej starostlivosti,

– ktorej zanikla náhradná osobná starostlivosť, pestúnska starostlivosť alebo osobná starostlivosť poručníka alebo

– ktorá bola zverená do starostlivosti inej fyzickej osoby ako rodiča na základe neodkladného opatrenia a pred dovŕšením jej plnoletosti bol podaný návrh na zverenie tejto osoby do náhradnej osobnej starostlivosti, pestúnskej starostlivosti alebo na ustanovenie poručníka tejto osobe,

1. e) osoba, ktorej sa poskytuje bytová náhrada za byt vydaný napr. podľa zákona č. 403/1990 Zb.,
2. f) osoba, ktorej sa poskytuje bývanie z dôvodov hodných osobitného zreteľa.

Mesačný príjem oprávnenej fyzickej osoby a ostatných osôb žijúcich v byte sa vypočíta z príjmu za kalendárny rok predchádzajúci roku, v ktorom vznikol nájom bytu, ako podiel tohto príjmu a príslušného počtu mesiacov, počas ktorých sa príjem poberal.

Obec alebo VÚC ustanoví vo svojom všeobecne záväznom nariadení okruh oprávnených fyzických osôb, ktorým poskytuje bývanie z dôvodov hodných osobitného zreteľa vrátane týchto dôvodov. Takýmto fyzickým osobám môže obec alebo VÚC prenajať najviac 20 % z celkového počtu podporených nájomných bytov vo svojom vlastníctve (nájomný byt obstaraný s dotáciou podľa zákona alebo podľa predpisov účinných do 31. decembra 2010).

Nájomná zmluva sa uzatvára v písomnej forme a môže byť uzatvorená opakovane (okrem fyzickej osoby, ktorej sa poskytuje bývanie z dôvodov hodných osobitného zreteľa) za podmienky splnenia požiadavky na výšku príjmu.

Pri opakovanom nájme sa uzatvára nová nájomná zmluva, nie je postačujúci dodatok k pôvodnej nájomnej zmluve.

Pri opakovanom nájme nájomná zmluva môže byť uzatvorená opakovane, ak mesačný príjem posudzovaných fyzických osôb nie je vyšší ako 4-násobok životného minima (pri osobách podľa písm. a)), príp. ako 5-násobok životného minima (pri osobách podľa písm. b) a c)).

Maximálna výška nájmu je stanovená v zmysle § 2 ods. 1 opatrenia MF SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov v znení neskorších predpisov.

Základne podmienky

• realizácia stavby nebola začatá pred podaním žiadosti o poskytnutie dotácie; výnimkou je žiadosť, ktorou sa rieši odstránenie následkov živelnej udalosti alebo kúpa nájomného bytu,
• žiadateľ sa zaviaže, že pri realizácii zabezpečí na stavbe dohľad odborným technickým dozorom,
• žiadateľ, ktorý uzavrel so zhotoviteľom zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, uzavrie kúpnu zmluvu najneskôr do konca decembra v druhom kalendárnom roku nasledujúcom po roku uzavretia zmluvy o poskytnutí dotácie, pričom súčasťou následnej kúpnej zmluvy musí byť právoplatné kolaudačné rozhodnutie obstarávaného nájomného bytu

1. Pozemok – ŠFRB požaduje zriadenie záložného práva na pozemok pod stavbou a pozemok tvoriaci prístup k bytom

Ak žiadateľ nevlastní pozemok ŠFRB vie poskytnúť podporu na kúpu pozemku, kedy k žiadosti o dielo sa predkladá aj kúpna zmluva na pozemok, aby bol stavebníkom žiadateľ musí mať istý právny vzťah k pozemku napr. nájomnú zmluvu. Žiadateľ môže nadobudnúť pozemok aj na základe úveru z banky, ŠFRB umožňuje vyplatenie tohto úveru úverom zo ŠFRB, rovnako žiadateľ predkladá žiadosť o kúpu pozemku a prekladá kúpnu zmluvu a súhlas banky s výmazom záložného práva k pozemku a vyčíslenie zostatku istiny. V prípade financovania pozemku na ktorom sa obstaráva polyfunkčný dom je možné financovať iba podiel na pozemku prislúchajúci k bytom.

2. Projekt a stavebné povolenie

Súčasťou žiadosti je potrebné predložiť projekt overený v stavebnom konaní spolu so stavebným povolením. Súčasťou žiadosti musia byť aj náklady na obstaranie projektovej dokumentácie. Projekt musí obsahovať všetky náležitosti ako podlahové plochy jednotlivých miestností, rozmery miestností, balkónov a terás musia byť okótované a musia byť špecifikované konštrukčné skladby. Súčasťou projektu je aj projektové energetické hodnotenie. Všetky časti projektovej dokumentácie musia navzájom korešpondovať. Zmluva o dielo s projektantom musí obsahovať delenie ceny projektových prác podľa jednotlivých častí, zvlášť cenu za nájomné byty a zvlášť cenu za projekt technickej vybavenosti. Cena za inžiniering je neoprávnený náklad.

3. Zmluva o dielo spolu s rozpočtom

Žiadateľ môže uzavrieť zmluvu o dielo iba so zhotoviteľom, ktorý má oprávnenie vykonávať výstavbu zapísanú v OR SR. Zmluva o dielo musí obsahovať identifikačné údaje v súlade s údajmi v ORSR, resp. ŽRSR a daňovými identifikátormi, musí obsahovať prednú špecifikáciu predmetu diela s odkazom na umiestnenie v zmysle katastrálneho územia a špecifikáciou podľa stavebného povolenia. Musí obsahovať delenie ceny podľa členenia stavby na jednotlivé časti ako cena nájomných bytov, nebytových priestorov, technickej vybavenosti podľa druhu účelu.  Zmluva nesmie obsahovať podmienky, ktoré sú v rozpore s legislatívou ktorou sa riadi MD SR a ŠFRB a ani nesmie im ukladať povinnosti prípadne časové lehoty pre schválenie či plnenie čerpania. Ďalšie podmienky musia byť ustanovené v zmysle obchodné zákonníka a na základe vzájomnej dohody. Predkladaná zmluva musí byť platná a účinná, čo znamená s o overenými podpismi štatutárov a zverejnená.

4. Zabezpečenie úveru

Pre všetky žiadosti môže byť určený jeden spoločný predmet zabezpečenia, alebo si žiadateľ určí predmet zabezpečenia pre každú žiadosť samostatne. Z možností zabezpečenia si žiadateľ môže vybrať akúkoľvek možnosť zabezpečenia, prípadne ich kombináciu tak, aby bolo zabezpečené krytie úveru do výšky min. 1,3 násobku požadovaného úveru. Iné nehnuteľnosti slúžia len na dočasné zabezpečenie úveru. Predmetom záložného práva môže byť len nehnuteľnosť bez nepovolených tiarch („záložné právo v prospech inej banky, doživotné užívanie atď). Pozemky pod stavbou a priľahlé pozemky nemôžu byť vo vlastníctve Slovenského pozemkového fondu.

K nehnuteľnosti/ stavbe musí byť zabezpečený prístup z verejnej komunikácie. Ak nie je zabezpečený priamy prístup k nehnuteľnosti / stavbe zriadi sa na priľahlých pozemkoch zabezpečujúcich prístup z verejnej komunikácie

1. vecné bremeno práva prechodu a prejazdu „in rem“ alebo
2. záložné právo v prospech ŠFRB v prípade, že sú tieto pozemky vo vlastníctve obce, alebo záložcu stavby.

Ak je zakladaná nehnuteľnosť, alebo pozemky, na ktoré sa zriaďuje vecné bremeno v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, vyžaduje sa súhlas so založením alebo zriadením vecného bremena od každého z nich.

V prípade zabezpečenia nehnuteľnosťou vo vlastníctve inej (tretej) osoby ako žiadateľa je potrebné doložiť aj overené vyhlásenie vlastníka/vlastníkov nehnuteľnosti – Súhlas vlastníka, prípadne spoluvlastníkov nehnuteľnosti so zriadením záložného práva v prospech ŠFRB.

V prípade výstavby ako predmet zabezpečenia sú kaceptované nasledovné nehnuteľnosti:

1. Iná nehnuteľnosť vo vlastníctve žiadateľa
2. Iná nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby ako žiadateľa
3. Pozemok/y podmieňujúce výstavbu a užívanie nájomných bytov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako zastavané plochy a nádvoria.

V prípade zabezpečenia úveru kupovaným pozemkom je žiadateľ povinný v čase vzniku právneho nároku na zápis rozostavaných nájomných bytov do katastra nehnuteľností dať rozostavanú stavbu zapísať na list vlastníctva a zriadiť na ňu záložné právo v prospech ŠFRB.

Znalecký posudok musí byť vypracovaný autorizovanou odbornou osobou na všetky zakladané nehnuteľnosti. Pod zakladanými nehnuteľnosťami sa rozumie stavba a pozemok/pozemky, na ktorom je stavba postavená/rozostavaná.

4. postupné zakladanie financovanej stavby

ŠFRB akceptuje pre účel výstavba nájomných bytov ako možnosť zabezpečenia aj rozostavanú stavbu financovanú z požadovaného úveru za nasledovných podmienok (postupné zakladanie financovanej stavby):

• žiadateľ predloží žiadosť o podporu, ktorej súčasťou bude zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou v ľubovoľnej všeobecnej hodnote podľa predloženého znaleckého posudku, minimálne však vo výške 30% z požadovaného úveru
• výška prvého čerpania úveru bude závisieť od hodnoty predloženého zabezpečenia úveru k podaniu žiadosti.
• po splnení zákonom stanovených podmienok pre zápis rozostavanej stavby na liste vlastníctva (najneskôr však pred ďalším požadovaným čerpaním úveru) bude žiadateľ povinný stavbu zapísať na list vlastníctva, doručiť fondu nový znalecký posudok na už rozostavanú stavbu vrátane pozemku pod stavbou a zriadiť na ňu  záložné právo v prospech ŠFRB
• Možnú výšku čerpania úveru fond stanoví podľa nasledovného vzorca:

=     Súčet všeobecných hodnôt všetkých založených nehnuteľností zo znaleckých posudkov

1,3

• Pri zabezpečení úveru musí byť splnená podmienka, že hodnota všetkých založených nehnuteľností k predmetnému úveru bude kryť 1,3 násobok vyčerpanej časti úveru.

Po kolaudácii sa predmetom zabezpečenia stávajú obstarávané nájomné byty vrátane pozemku pod bytovým, polyfunkčným alebo rodinným domom, ako zabezpečenie počas celej doby splatnosti úveru. Ak hodnota nájomných bytov vrátane pozemku pod budovou nebude na krytie úveru postačujúca, zostane v platnosti aj predmet dočasného zabezpečenia, prípadne sa úver zabezpečí aj inou vhodnou nehnuteľnosťou.

Upozorňujeme, že podľa ustanovenia § 7a ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v platnom znení, obec je povinná zachovať účelové určenie majetku, ktorý nadobudla z majetku Slovenskej republiky a ktorý ku dňu nadobudnutia tohto majetku obcou slúži na výchovno-vzdelávací proces v oblasti vzdelávania a výchovy a činnosti s nimi bezprostredne súvisiace a na zabezpečenie sociálnej pomoci a zdravotnej starostlivosti.

Podľa Dôvodovej správy k zákonu č. 447/2001 Z.z., ktorým sa mení zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, sa zakotvila povinnosť obce zachovať účelové určenie majetku pre potreby školstva, sociálnej pomoci, zdravotnej starostlivosti a kultúry.

Z ustanovenia § 7 ods. 4 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov vyplýva, že na určitý majetok vo vlastníctve obce nemožno zriadiť záložné právo ani zabezpečovací prevod práva, uskutočniť výkon rozhodnutia, konkurzné konanie a vyrovnacie konanie.

Tieto obmedzenia sa vzťahujú iba na majetok

1. ktorý do vlastníctva obce prešiel z majetku Slovenskej republiky,
2. ktorý ku dňu prechodu slúžil pre potreby školstva, sociálnej pomoci, zdravotnej starostlivosti a kultúry,
3. vo vzťahu ku ktorému nedošlo k zániku povinnosti obce zachovať účelové určenie tohto majetku v zmysle § 7a ods. 2 zákona o majetku obcí.

5. Zabezpečenie záväzku bankovou zárukou

(Rovnaké  usmernenie platí aj pre výstavbu technickej vybavenosti,aj pre kúpu pozemku)

– žiadateľ predkladá záväzný písomný prísľub banky, resp. zmluvu o poskytnutí záruky, ktorou sa banka zaväzuje žiadateľovi v prípade priznania úveru zo ŠFRB poskytnúť bankovú záruku min. vo výške 1,0 násobku požadovaného úveru na dobu min. 3 roky. Musí okrem iného obsahovať jednoznačný záväzok banky uhrádzať za žiadateľa (dlžníka) včas a v stanovenej výške dlžnú sumu v prípade, ak si dlžník túto svoju povinnosť voči ŠFRB neplní za obdobie 3 a viac mesiacov.

Výška podpory z prostriedkov ŠFRB môže dosiahnuť 100 % obstarávacej ceny ak:

• žiadateľ preukáže, že v období 12 mesiacov pred podaním žiadosti mal uzavreté nájomné zmluvy na 85 % nájomných bytov vo vlastníctve žiadateľa a zároveň
• žiadateľ spĺňa aspoň jednu podmienku:

– stavba sa nachádza v obci s nízkou mierou nezamestnanosti, alebo

– stavba sa nachádza v obci na území ktorej sa realizuje výstavba priemyselného parku alebo sa nachádza priemyselný park, alebo

– stavba sa nachádza v obci na území ktorej sa realizuje významná investícia podľa osobitného predpisu a zároveň

• žiadateľ sa zaviaže, že minimálne 80 % z obstarávaných nájomných bytov prenajme fyzickým osobám žijúcim v domácnosti s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške štvornásobku životného minima domácnosti; splnenie podmienky príjmu domácnosti sa posudzuje pri uzavieraní zmluvy o nájme nájomného bytu a na zmenu príjmu domácnosti sa počas platnosti zmluvy neprihliada.

Je potrebné si aktuálne overiť, či sa žiadateľ – obec nachádza v zozname najmenej rozvinutých okresov, zverejnenom na webovom sídle Ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny podľa osobitného predpisu ku dňu podania úplnej žiadosti o podporu.

Ak žiadateľ predkladá žiadosť na 100 % financovanie ON úverom zo ŠFRB predkladá projektovú dokumentáciu v 2 vyhotoveniach. Jeden exemplár ostáva na OÚ pre potreby kontroly výstavby a čerpania finančných prostriedkov.

Ak žiadateľ nevie preukázať splnenie uvedených podmienok pre 100 % financovanie obstarávacej ceny stavby úverom zo ŠFRB, môže žiadať o úver vo výške max. 80% obstarávacej ceny stavby, najviac však do výšky 1 500,- €/m² podlahovej plochy bytu pri dodržaní limitu obstarávacieho nákladu na 1m² podlahovej plochy bytu v zmysle § 11 ods. 1 písm. c) zákona č. 443/2010 Z.z. v znení neskorších predpisov s odkazom na vyhlášku MDV SR č. 181/2019 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Úverom vo výške 100% z obstarávacích nákladov (max. 2 000,- €/m² podlahovej plochy bytu) a s dofinancovaním vlastnými finančnými prostriedkami, je možné len pri dodržaní limitu obstarávacieho nákladu na 1m² podlahovej plochy bytu v zmysle § 11 ods. 1 písm. c) zákona č. 443/2010 Z.z. v znení neskorších predpisov s odkazom na vyhlášku MDV SR č. 181/2019 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Pre výpočet výšky úveru odporúčame vychádzať z výpočtových tabuliek ako pri výpočte dotácie a úveru pri výstavbe alebo kúpe.

Oprávnené osoby na prenájom nájomného bytu financovaného podporou 100% z obstarávacej ceny

• minimálne 80 % obstarávaných nájomných bytov prenajme fyzickej osobe žijúcej v domácnosti s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške 4-násobku životného minima
• najviac 20 % obstarávaných bytov môže žiadateľ prenajať fyzickým osobám bez obmedzenia mesačného príjmu ich domácnosti

Splnenie podmienky príjmu domácnosti pri prenajímaní nájomných bytov financovaných úverom zo ŠFRB vo výške 100 % ON sa posudzuje iba pri uzatváraní zmluvy o nájme. Počas platnosti zmluvy o nájme bytu sa na zmenu výšky príjmu domácnosti neprihliada. Nájomná zmluva sa uzatvára v písomnej forme a doba jej platnosti nie je zákonom obmedzená. Ostatné náležitosti nájomnej zmluvy upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, resp. zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení zákona č. 125/2016 Z. z. Výška ročného nájmu je stanovená na 5 % z obstarávacích nákladov bytu v zmysle § 2 ods. 1 opatrenia MF SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov v znení neskorších predpisov.

Technická vybavenosť, ktorú je možné obstarať z dotácie, je

• verejný vodovod a vodovodná prípojka,
• verejná kanalizácia vrátane čistiarne odpadových vôd a kanalizačná prípojka,
• miestna komunikácia vrátane verejného osvetlenia,
• odstavná plocha vrátane príjazdu k odstavnej ploche z miestnej komunikácie,
• garážové stojisko určené na odstavenie motorového vozidla, ak ide o priestor, ktorý je určený na užívanie spolu s obstaraným nájomným bytom a nachádza sa v bytovom dome, v polyfunkčnom dome alebo v samostatnej budove umiestnenej na spoločnom pozemku alebo na pozemku susediacom s pozemkom s bytovým domom alebo polyfunkčným domom.

Dotáciu na obstaranie technickej vybavenosti možno poskytnúť na

• výstavbu technickej vybavenosti podmieňujúcej výstavbu a užívanie nájomného bytu, na ktorého obstaranie bola poskytnutá dotácia alebo podpora zo ŠFRB,
• výstavbu technickej vybavenosti pre zvýšenie sociálno-kultúrnej úrovne rómskej osady,
• kúpu technickej vybavenosti podmieňujúcej kúpu a užívanie nájomného bytu, na ktorého obstaranie bola poskytnutá dotácia alebo podpora zo ŠFRB

Obstarávacím nákladom na obstaranie technickej vybavenosti výstavbou sú všetky náklady vynaložené na uskutočnenie stavby a cena projektovej dokumentácie. Cena pozemku sa do obstarávacieho nákladu nezapočítava. Do obstarávacieho nákladu obstarania technickej vybavenosti výstavbou sa nezapočítavajú ani obstarávacie náklady na vodovodnú prípojku alebo kanalizačnú prípojku, ak boli zahrnuté do obstarávacieho nákladu nájomného bytu.

Obstarávacie náklady na projektovú dokumentáciu pre stavebné povolenie musia byť členené na náklady za projekt bytového domu a náklady za projekt technickej vybavenosti.

Rozpočet stavby – je kompletný položkový rozpočet stavby v € vrátane DPH:

A./ – krycí list rozpočtu musí obsahovať najmä: názov stavby, dátum vyhotovenia, pečiatku a podpisy objednávateľa a zhotoviteľa stavby

B./ – rekapitulácia rozpočtu – správne rozčlenenie stavebných objektov technickej vybavenosti

C/ – podrobné rozpočtové kapitoly členené podľa stavebných objektov

Tabuľka pre výpočet výšky dotácie z MD SR a podpory zo ŠFRB na obstaranie technickej vybavenosti:

https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/dotacie/pomocka-pre-urcenie-vysky-dotacie-z-mdv-sr-tv

Úver možno poskytnúť na kúpu pozemku podmieňujúceho výstavbu a užívanie nájomných bytov, na obstaranie ktorých bol poskytnutý úver zo ŠFRB. Kúpou pozemku sa rozumie aj vyplatenie už poskytnutého úveru na kúpu tohto pozemku.

Na kúpu pozemku možno žiadateľovi o podporu poskytnúť úver najdlhšie na 20 rokov vo výške 100 % obsarávacieho nákladu, najviac vo výške všeobecnej hodnoty pozemku určenej v znaleckom posudku zároveň max.:

1. 17 000,- € na nájomný byt, ak sa obstaráva v hlavanom meste SR Bratislave alebo jeho mestskej časti
2. 15 000,- € na nájomný byt, ak sa obstaráva v krajskom meste alebo v obci priamo susediacej s krajským mestom
3. 12 000,- € na nájomný byt, ak sa obstaráva v obci neuvedenej v písm. a) a b).

Obstarávací náklad kúpy pozemku je cena dohodnutá v kúpnej zmluve alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

Obstarávacím nákladom sa rozumie cena vrátane dane z pridanej hodnoty.

Základné podmienky poskytnutia úveru na kúpu pozemku

Úver na kúpu pozemku možno poskytnúť, ak

• bolo rozhodnuté o poskytnutí úveru zo ŠFRB na obstaranie nájomného bytu,
• súvisí s obstarávaním nájomných bytov; úver na kúpu pozemku k jednej stavbe možno poskytnúť len jedenkrát.

Ak obstaranie nájomného bytu podmieňuje aj kúpa pozemku, súčasťou žiadosti o podporu na obstaranie nájomného bytu je aj žiadosť o podporu na kúpu pozemku.

Splnenie tejto povinnosti sa nevyžaduje (žiadateľ nežiada o poskytnutie podpory na kúpu pozemku), ak žiadateľ vyhlási, že kúpu pozemku zabezpečí bez úveru podľa zákona č. 150/2013 Z. z.